Locação de imóveis por pessoa física após a Reforma Tributária: como ficam o IRPF, o IBS e a CBS

A Reforma Tributária do consumo, introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, trouxe profundas alterações no sistema de tributação brasileiro, com impactos diretos também para a locação de imóveis realizada por pessoa física.

Embora, à primeira vista, a locação pareça uma atividade simples e tradicional, o novo modelo de tributação exige atenção redobrada do contribuinte, especialmente para avaliar custos tributários, enquadramento como contribuinte e eventual vantagem na abertura de CNPJ.

Neste artigo, explico como era a tributação antes da reforma, o que muda com a criação do IBS e da CBS e quais cuidados o locador pessoa física deve ter daqui para frente.

1 - Como era a tributação da locação de imóveis antes da Reforma?

Antes da Reforma, a locação de imóveis por pessoa física estava sujeita, em primeiro momento, a um único tributo: Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF).

Dessa forma, a renda de aluguel era tributada conforme a tabela progressiva mensal do IRPF em que as alíquotas variam de 0% a 27,5%. Além disso, o recolhimento ocorria via Carnê-Leão, nos casos em que o locatário também fosse uma pessoa física.

2 - O que muda pós-Reforma?

Com a Reforma Tributária, criou-se o IBS e CBS, modelo IVA dual que substitui diversos tributos que constituíam o nosso sistema tributário. No novo modelo, a locação de imóveis passou a ser considerada uma prestação de serviço para fins de IBS e CBS

E quando a pessoa física passa ser contribuinte de IBS e CBS?

Em regra, a pessoa física não é contribuinte do IBS e CBS, porém, se preenchido os requisitos abaixo, passa a ser contribuinte no ano-calendário posterior:

1. Locação de mais de 3 imóveis (4 ou mais);

2. Operações acima de 240 mil reais.

Na prática, isso significa que locações recorrentes, especialmente de múltiplos imóveis ou com caráter profissional, podem enquadrar a pessoa física como contribuinte do novo IVA.

Outro ponto importante é que, caso o contribuinte exceda em 20% o limite previsto, ou seja, as operações sejam maiores que 288 mil reais, a pessoa física passa a ser contribuinte no ano-calendário atual.

3 - Quais impostos passam a ser pagos após a Reforma?

Caso a pessoa física preencha os requisitos anteriores e passe a ser contribuinte de IBS e CBS, ela estará sujeita aos seguintes tributos:

1. IRPF

   1. Observar a tabela progressiva do IRPF (até 27,5%)

2. IBS (estadual/municipal)

3. CBS (federal)

As alíquotas exatas ainda dependem de regulamentação, mas as estimativas atuais indicam uma alíquota de IBS e CBS de aproximadamente 8,4%, além do devido ao IRPF.

Como isso fica na prática?

No exemplo hipotético, João, pessoa física, recebe mensalmente R$ 20.000,00 com a locação de quatro imóveis. Antes da reforma tributária, essa renda era tributada exclusivamente pelo IRPF, via carnê-leão, resultando no pagamento de aproximadamente R$ 4.604,00 por mês, o que corresponde a uma carga tributária efetiva de cerca de 23% sobre seus rendimentos, totalizando R$ 55.248,00 ao ano.

Após a reforma, mantendo-se a incidência do IRPF nos mesmos patamares (R$ 4.604,00 mensais) e acrescentando-se a tributação pelo IBS e pela CBS, à alíquota conjunta hipotética de 8,4% (R$ 1.680,00 por mês), João passaria a recolher R$ 6.284,00 mensais em tributos, o que representa uma carga tributária total aproximada de 31,4% sobre a renda de aluguéis, equivalente a R$ 75.408,00 por ano.

4 - Como diminuir o encargo tributário?

Diante do novo cenário trazido pela Reforma Tributária, a abertura de um CNPJ passa a ser uma alternativa que merece atenção por parte do locador pessoa física que exerce a atividade de forma recorrente ou com maior volume de receita. Isso porque, conforme demonstrado no exemplo acima, a pessoa física que se enquadra como contribuinte do IBS e da CBS poderá suportar uma carga tributária total alta, somando-se o IRPF ao novo IVA dual.

Na pessoa jurídica, a depender do regime tributário adotado, especialmente no lucro presumido, a carga tributária tende a ser menor, além de permitir maior organização da atividade, previsibilidade dos recolhimentos e, em determinados casos, o aproveitamento de créditos de IBS e CBS.

Todavia, a escolha entre permanecer como pessoa física ou migrar para pessoa jurídica não deve ser feita de forma automática. O melhor enquadramento dependerá de um planejamento tributário individualizado, que considere o volume de receitas, a quantidade de imóveis, os custos envolvidos, a estrutura patrimonial do contribuinte e os impactos práticos da nova legislação.